حاسبة التمويل العقاري

حاسبة التمويل العقاري: كيف تحسب قسطك الشهري؟

التمويل العقاري (الرهن العقاري) هو قرض طويل الأمد يمنحك البنك بضمان العقار الذي تشتريه، وتسدده على أقساط شهرية منتظمة تشمل جزءًا من أصل الدين والفائدة. يعتبر من أهم القرارات المالية في حياة الفرد.

آلية حساب القسط الشهري

تُحسب الأقساط الشهرية بمعادلة الفائدة المتناقصة على النحو التالي:

القسط الشهري = [P × r × (1+r)^n] ÷ [(1+r)^n - 1]

حيث: - **P** = أصل القرض (المبلغ المقترض) - **r** = معدل الفائدة الشهري (السنوي ÷ 12) - **n** = عدد الأشهر (سنوات القرض × 12)

الفائدة المتناقصة مقابل الفائدة الثابتة

**الفائدة المتناقصة:** تُحسب الفائدة كل شهر على الرصيد المتبقي من الدين. مع سداد الأقساط يتناقص الدين وتتناقص الفائدة تدريجيًا.

**الفائدة الثابتة (على أصل القرض):** تُحسب الفائدة على المبلغ الأصلي طوال مدة القرض بغض النظر عن ما سددته. تبدو بنسبة أقل لكنها في الحقيقة أغلى.

مثال عملي بالأرقام

**قرض بمبلغ 500,000 جنيه بفائدة 18% سنويًا لمدة 10 سنوات:** - معدل فائدة شهري: 18% ÷ 12 = 1.5% - عدد الأشهر: 120 - **القسط الشهري التقريبي: 9,004 جنيه** - إجمالي الفائدة المدفوعة: حوالي 580,480 جنيه

مقارنة البنوك في مصر

تتنافس البنوك على عروض التمويل العقاري بمعدلات فائدة متفاوتة. أبرز ما يجب مقارنته:

• نسبة الفائدة السنوية الفعلية (APR)
• نسبة التمويل من قيمة العقار (LTV): عادة 70-80%
• الحد الأقصى لمدة القرض (قد تصل إلى 20-30 سنة)
• مصاريف الملف والتأمين ورسوم الرهن

التكاليف الخفية التي يجب الانتباه إليها

• **رسوم الدراسة والملف:** 0.5-1% من قيمة القرض
• **تأمين الحياة:** إلزامي في معظم البنوك، يحمل تكلفة إضافية
• **تأمين العقار:** لحماية البنك من الكوارث
• **رسوم الشهر العقاري والتوثيق:** تكاليف قانونية إضافية

نصائح للحصول على أفضل شروط

• حسّن تاريخك الائتماني قبل التقديم
• قدّم دفعة مقدمة أكبر لتقليل القسط والفائدة الإجمالية
• قارن بين ثلاثة بنوك على الأقل قبل الاختيار
• احسب نسبة القسط من دخلك ولا تتجاوز 40%